מידע לפי סעיף 119 - תיקון 33 לחוק התכנון והבניה

מס' תוכנית	סוג תוכנית	סטטוס	ת. הפקדה	י"פ	תאריך תוקף	י"פ
ג/7958	תוכנית מפורטת	בתוקף	07/02/1995	4277	08/08/1996	4433

זכויות בניה בתוקף:

גודל מגרש מינימלי	שטחי בניה מירביים					אחוזי בניה כוללים	תכסית
	מעל לכניסה הקובעת		מתחת לכניסה הקובעת		סה"כ שטחי בניה
	עיקרי	שירות	עיקרי	שירות
3300 מ"ר				10 %

מספר יח"ד	גובה מבנה	מספר קומות		קווי בנין
		מעל לכניסה הקובעת	מתחת לכניסה הקובעת	קדמי	צידי	צידי	אחורי
	13.20	3		6			6

עקרונות התכנון

עקרונות התכנון ע"פ תכנית: ג/7958

כל שימוש קרקע וכל פעילות יחויבו לעמוד בתנאים הבאים: עקרונות תכנון מערכות ניקוז וביוב:
א. הפרדה מוחלטת של מערכות איסוף ניקוז (מי גשם) ביוב.
ב. מערכות ניקוז וביוב תת-קרקעיות במקביל למערכת הדרכים הפנימית של האתר.
ג. מי נגר יסולקו בגרביטציה לכיוון מזרח ודר'-מז'. לא תהיה הזרמה צפונה לאגן נחל יששכר.
ד. מערכת ביוב מרכזית- בגרביטציה למתקן טיפול מרכזי ייעודי לפארק התעשייה.
מתקן טיפול שניתי, קולחים יוזרמו למאגר לצורך ניצול בחקלאות.
ה. איכות שפכים שיוזרמו ממפעלים למערכת הביוב המרכזית- על פי חוק עזר מיוחד בנושא. טיפול קדם, במידה ונדרש, במתקנים שיוקמו בתחום המפעל.
ו. ניצול קולחי פארק התעשייה להשקיה חקלאית ו/או השקיית שטחי גינון ציבוריים בתחום האתר. איכות הקולחים בהתאם, על פי הנדרש בתקנות הרלוונטיות.
א. ניקוז ותיעול: השתלבות במערכת הניקוז הטבעית תוך קיום
הפרדה מלאה ממערכת השפכים והבטחת פתרונות למניעת זיהום קרקע, מים עיליים ותחתיים.
ב. ביוב: 1) איכות שפכי תעשיה : חוק עזר לדוגמא לרשויות מקומיות - הזרמת שפכים תעשייתיים חיבורו וקליטתו במערכת האזורית. איכות השפכים המותרים לחבור למערכת הביוב המרכזית תהיה בהתאם למפורש בתוספת (מס' 3) לחוק עזר לדוגמא לרשויות המקומיות (הזרמת שפכי תעשיה למערכת הביוב) תשמ״ב - 1981. קדם טיפול לשפכים שאינם תואמים את איכות השפכים הנדרשים כנ"ל, יעשה במתקנים שיוקמו בתחום המגרשים (ולא מחוצה להם) זאת שרם חיבורם למערכת המרכזית. כל האמור לעיל- תוך מניעה מוחלטת של חדירת חומרים מוצקים, נוזלים וכו' אל הקרקע, אל מערכת הניקוז ו/או אל מי תהום.
2) הפרדת זרמים בתוך מפעלים, במידת הצורך:
* סניטרי - חיבור ללא טיפול למערכת הביוב.
* תעשייתי - צנרת איסוף נפרדת. הולכה למתקן קדם לטיפול בשפכים קודם לחיבור למערכת המרכזית, במידת הצורך.
* תמלחות - מערך נפרד לאיסוף וסילוק.
* זרמים רעילים - איסוף ואחסון נפרדים (כולל בוצות ממתקני טיפול קדם). הובלה לרמת חובב, באחריות המפעל.
* ניקוז מי גשם - ממשטחי אחסון של חמ״ס למתקן טיפול קדם (יש למזער כמויות נגר כאלה). הפרדה מוחלטת בין מערכת נגר מי גשם למערכת הביוב.
3) תמלחות: מפעלים יקימו מערכים נפרדים לאיסוף וסילוק תמלחות מריענון מרככי מים. לא תותר כניסתם לאתר של מפעלים שהינם צרכני מלח גדולים כחלק מתהליך הייצור (משחטות, מצבעות טקסטיל, מכבסות, ייצור סבונים).
4) מתקני טיפול קדם בתחום המפעלים:
* מתקנים עיליים בלבד.
* מתקנים יוצבו על גבי משטחי בטון ויוקפו במאצרה.
* לא יוקמו מעקפים.
* שטח המתקן יהיה מקורה.
* יוקם בו איסוף לתשטיפים ו/או נוזלים במקרה של תקלה במערכת.
ג. מערך איסוף פסולת: מערך האיסוף של פסולת מוצקה יתבסס על תקנות וסטנדרטים תברואיים לנושא זה, וכפי שמקובל באזורי תעשיה. גודל, צורה, מיקום ותדירות פינוי של מכלי איסוף פסולת יקבעו על פי כמות ואופי הפסולת, וכפי שיקבע על ידי המנהלת. פסולת מפארק התעשייה תפונה לתחנת מעבר קיימת המופעלת על ידי מ.א. עמק בית שאן או ע״י המנהלת, כ-6.5 ק"מ מהאתר (בסמוך לצומת כבישים 71 ו־90) לרבות ע״י קבלן. מתחנת המעבר משונעת הפסולת לאס״פ אזורי ״טליה" ליד מנחמיה. אתר זח הינו אחד האתרים המאושרים במסגרת ת.מ.א 16 וצפוי שימשיך לפעול במשך כ-20 שנח לפחות. מיון ומחזור פסולת יבוצעו במסגרת פעילות כוללת של המועצה בתחום זה. מוערך שיבוצע בתחנת המעבר, שבמידת הצורך תורחב לצורך כך. על פי שיקולי המנהלת, ובהתאם לסוגי המפעלים ואפיון זרמי הפסולת שלהם, יקבעו הוראות ספציפיות למפעלים להפרדה במקור של זרמי פסולת מוגדרים לצורכי מחזור (ניר קרטון, פלסטיק).
א. יובטחו דרכי טיפול בפסולת שימנעו היווצרות ריחות. מפגעי תברואה ומפגעים חזותיים או סיכונים בטיחותיים. המתקנים לאגירת פסולת ימצאו בתחומי המגרשים בהתאם למערך איסוף אזורי, שתקבע רשות מוסמכת, ובלבד שיובטח סילוק לאתר מסודר ובהתאם לכל דין.
ב. פסולת מסוכנת ורעילה המוגדרת בצו הרוקחים בתשל״ג 1972, פקודת הרוקחים התשמ״א 1981 ו/או על פי תקנות רישוי עסקים ־ סילוק פסולת חומרים מסוכנים התשנ״א 1990. כל פסולת כאמור לעיל תסולק לאתר לטיפול בפסולת תעשייתית ברמת חובב.

אופציות בניה/תכליות

תכליות ושימושים ע"פ תכנית: ג/7958

א. לא יינתן היתר בניה להקמת בנין ולא ישמשו שום קרקע או בנין הנמצאים בתחום התבנית לשום תכלית פרט לתכליות הרשומות ברשימת התכליות לגבי האזור בו נמצאים הקרקע או הבניין.
ב. האזור מיועד להקמת מבנים לתעשיות עתירות ידע ע"פ ההוראות.
ג. במגרשים אשר ייעודם תעשיה עתירת ידע המטרות העיקריות הן:
1. מבנים לתעשיות עתירות ידע.
2. מעבדות ומכוני מחקר לשרות התעשיות הדל בשיתוף עמן.
3. מבנים לתצוגה ומנהלה הקשורים במישרין לתעשייה הנ״ל שבמקום.
4. מזנונים עבור העובדים.
5. מתקנים הנדסיים לחשמל, מים, ביוב, ניקוז, טלפון וגז.
ד. באזור זה לא תותר הקמה ו/או לא יותר שימוש של תעשיה אשר הפעלתה עלולה לגרום למפגע סביבתי בכל תחום שהוא. הוצאת רישיון עסק לתעשייה באזור זה תותנה בהצגת מסמכים על אופי התעשייה המוצעת והתחייבות על עמידה בתנאי המשרד לאיכות הסביבה.
ה. הוצאת היתרי בניה תותנה בעמידה בתנאים הכלליים המפורטים.

שטחים

גודל מגרש מינימלי (מ"ר) - 3300.00 מ"ר ע"פ תכנית: ג/7958

שטחים למטרות עיקריות - על קרקעי (אחוזים) ע"פ תכנית: ג/7958

קומת קרקע- 30%.
קומה ראשונה- 15%.
קומה שניה- 15%.

סה"כ שטחים למטרות עיקריות (אחוזים) - 60.00 % ע"פ תכנית: ג/7958

שטחי שרות - על קרקעי (אחוזים) ע"פ תכנית: ג/7958

קומת קרקע- 10%.
קומה ראשונה- 5%.
קומה שניה- 5%.

שטחי שרות - תת קרקעי (אחוזים) - 10.00 % ע"פ תכנית: ג/7958

שטח שירות וחניה.

סה"כ שטחי שרות (אחוזים) - 30.00 % ע"פ תכנית: ג/7958

שטחי שירות וחניה.

סה"כ שטחי בניה (אחוזים) - 90.00 % ע"פ תכנית: ג/7958

קווי בנין

מירווח - קדמי (מטר) - 6.00 מ' ע"פ תכנית: ג/7958

מירווח - צידי (מטר) 1 - 5.00 מ' ע"פ תכנית: ג/7958

מירווח - אחורי (מטר) - 6.00 מ' ע"פ תכנית: ג/7958

בינוי

גובה מבנה (מטר) - 13.20 מ' ע"פ תכנית: ג/7958

גובה מעל קרקע טבעית בנקודה הנמוכה.

מיגון, מקלט ע"פ תכנית: ג/7958

לפי דרישות הג״א ובאישורו.

גדרות ע"פ תכנית: ג/7958

א. הגידור החיצוני לפארק התעשייה יהיה גידור אחיד. (ר׳ פרטי פיתוח).
ב. חלה חובה על כל מפעל להקים גדרות קשיחות לחזית הרחוב, בקו עליון אופקי ובגובה שלא יעלה על 2.00 מ׳ מעל הקיר התומך. במידה ותידרש גדר גבוהה יותר תוגש בקשה לאישור הועדה המקומית. הגדר תעשה לפי פרט בנספח המצורף.

מרתפים ע"פ תכנית: ג/7958

הועדה המקומית רשאית בתנאי שניתנה המלצת המנהלת להתיר בנית מרתף לשימושים הבאים:
א. באזורי תעשיה:
1. מקלט בהתאם לדרישות הג״א.
2. חניה בהתאם לתקן החניה.
3. מחסנים לשימוש המפעל בשטח שלא יעלה על 100% מהשטח המותר לבניה בקומת הקרקע.
ב. קווי הבניין של מרתפים יהיו ע"פ המרוחים שנקבעו בהתאם לתכנית החלה על האזור בו מוקם הבניין.
ג. המרתף יחשב כשטח שרות וחניה.
ד. גובה המרתף אינו כלול בטבלה ולא יעלה על קומה אחת.

חזיתות ע"פ תכנית: ג/7958

חזיתות המבנים והגגות יתוכננו תוך מתן אופי אחיד ומגובש למבנה. החזיתות יצופו בחומרים נאים אשר אינם זקוקים לתחזוקה רצופה ועמידים בפני תחלופות מזג האוויר. כל זאת באישור הועדה המקומית.

שילוט ע"פ תכנית: ג/7958

א. שילוט בצמתים: יוקם שלט הכוונה עם שמות המפעלים שברחוב לפי פרוט בנספח, או על פי תכנית מאושרת ע״י הועדה המקומית והמנהלת.
ב. שילוט המפעלים: השילוט יהיה בתוך גבולות שטח הגדור ופרטיו יופיעו בבקשה להיתר הבניה כחלק מחזית המבנה או כאלמנט נפרד. השלט יישא בצידו הימני את מספר המגרש.

מספר קומות - 3.00 ע"פ תכנית: ג/7958

מבנים והתקנים נוספים

הידרנטים/כיבוי אש ע"פ תכנית: ג/7958

קבלת התחייבות ממבקש ההיתר לביצוע הידרנטים לכיבוי אש, לפי דרישות שירותי הכבאות ולשביעות רצונם, תהווה תנאי להוצאת היתר בניה.

חניה

תקן חניה ע"פ תכנית: ג/7958

החניה לכל מגרש תינתן בהתאם לתקן חניה בחוק התכנון והבניה ולשביעות רצון המהנדס והמנהלת, בתחומי המגרש. חניות במפרצי חניה לאורך הדרכים הציבוריות באזור הציבורי מסחרי בלבד ו/או במגרשים ציבוריים תהיינה חניות ציבוריות.

תשתיות

ניקוז ע"פ תכנית: ג/7958

א. ניקוז המגרשים יהיה עילי ולתחומי הכביש בחזית.
ב. ניקוז המגרשים אשר לא ניתן לנקז לכביש יעשה על גבול מגרשים סמוכים במגמה להתחבר למערכת הניקוז הכללית - על כבישים, בין המגרשים, באזורי שצי'פ - הכל ע״פ תכנית ניקוז כוללת אשר תוגש לוועדה ולמנהלת לפני התחלת עבודות העפר.
ג. תותר העברת קווי תיעול וקווי ביוב ממגרש אחד דרך מגרש אחר.
ד. בעל מגרש ימנע מעבר מי נגר עיליים למגרשים שכנים תוך שימוש באבן שפה או דרך אחרת.
ה. הניקוז בתחום הכבישים יהיה תת קרקעי.
ו. בשום תנאי לא יינתן היתר או הקלה לבניה בתחום ערוץ ניקוז ע״פ התכנית הנ"ל.
ז. הבטחת ניקוז השטח תאושר ע״י מהנדס הועדה המקומית ובאישור השרות ההידרולוגי שבמשרד החקלאות.

מים ע"פ תכנית: ג/7958

מקור המים יהיה - אגודת המים של מוא״ז בקעת בית שאן, בתיאום עם משרד הבריאות ולשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.

שפכים ע"פ תכנית: ג/7958

סילוק השפכים, יהיה לרשת מרכזית, בהתאם להוראות המשרד לאיכות הסביבה.
היתר הבניה יותנה בתכנית ביוב מאושרת ע"י משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה לשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית, וזאת לפי הוראות ת.מ.א 31 סעיף 15.4.

חשמל

חשמל ע"פ תכנית: ג/7958

א. המרחקים האנכיים המינימאליים מקווי חשמל עד לפני כביש סופיים יקבעו לאחר תאום וקביעת הנחיות עם חברת החשמל.
ב. על מגישי בקשת הבנייה במקום זה לבוא בדברים עם חברת החשמל לפני התחלת התכנון. בקשר לתכנון תחנת טרנספורמציה חדשה בבניין או במגרש לא תתקבל תכנית בנייה אשר אינה כוללת חדר לתחנת טרנספורמציה פנימית שעליה הוסכם עם חברת החשמל.
ג. אספקת החשמל מרשת ״חברת החשמל״.
ד. הכניסה לתחום המגרש תהא תת קרקעית.

תחנות טרנספורמציה ע"פ תכנית: ג/7958

בשטח התכנית תותר הקמת תחנות טרנספורמציה פנימיות באזור תעשייה, מלאכה, תעשייה עתירת ידע, מבני ציבור ומבני שרות טכניים, וכמו כן גם בשטחים הציבוריים הפתוחים, בתוך המבנים ו/או במרווחים קדמיים צדדיים ואחוריים. על היזמים להקצות אם יידרשו לכך ע״י אנשי חברת החשמל, בתוך מגרש הבנייה מקום מתאים - חדר או שטח קרקע לפי הנדרש בשביל תחנת טרנספורמציה, בהספק ובתנאים שיקבעו ע״י חברת החשמל.
בעלי הקרקע יהיו חייבים להקנות לחברה זכות מעבר אפשרית להנחה של כבלי חשמל תת קרקעיים וגישה חופשית לרכב של חברת החשמל אל תחנת הטרנספורמציה.

מרחק מקו חשמל עילי ע"פ תכנית: ג/7958

לא יינתן היתר בניה למבנה או לחלק ממנו מתחת לקווי חשמל עיליים. בקרבת קווי חשמל עיליים יינתן היתר בניה רק במרחקים המפורטים מטה, מקו אנכי משוך אל הקרקע בין התיל הקיצוני והקרוב ביותר של קו החשמל לבין החלק הבולט ו/או הקרוב של המבנה.
מרשת מתח נמוך תילים מבודדים
וכבלים אוויריים 1.5 מ'.
מרשת מתח נמוך עם תילים חשופים 2 מ'.
מקו מתח גבוה עד 33 ק״ו 5 מ'.
בקו מתח עליון עד 160 ק״ו
עם שדות עד 300 מטר 11 מ'.
הערה:
במידה ובאזור הבנייה ישנם קווי מתח עליון/מתח על, בנויים עם שדות גדולים יותר יש לפנות לחברת חשמל לקבלת מידע ספציפי לגבי המרחקים המינימאליים המותרים.

מרחק מכבל תת קרקעי ע"פ תכנית: ג/7958

אין לבנות בנינים מעל כבלי חשמל תת-קרקעי ולא במרחק הקטן מ - 3 מ' מכבלים מתח עליון עד 160 ק״ו.
מ - 1.0 מ' מכבלים מתח גבוה עד 33 ק״ו.
מ - 0.5 מ' מכבלים מתח נמוך עד 1000 וולט.
ואין לחפור מעל ובקרבת כבל חשמל תת-קרקעי אלא רק לאחר קבלת אישור ובהסכמה מחברת החשמל.

תקשורת

תקשורת ע"פ תכנית: ג/7958

כל קווי הטלפון ומתקניהם יהיו תת-קרקעיים. כל תכנית תאושר ע״י "בזק".

תברואה

סילוק אשפה ע"פ תכנית: ג/7958

סילוק האשפה יעשה לפי הוראות המועצה האזורית בקעת בית שאן.

מקורות זיהום מים ע"פ תכנית: ג/7958

1) איכות שפכי תעשייה: חוק עזר לדוגמא לרשויות מקומיות - הזרמת שפכים תעשייתיים לביוב, נספח 3.
2) הפרדת זרמים בתוך המפעלים:
* סניטרי - חיבור ללא טיפול למערכת הביוב המרכזית.
* תעשייתי - צנרת איסוף נפרדת. הולכה למתקן קדם לטיפול בשפכים קודם לחיבור למערכת המרכזית, במידת הצורך.
* תמלחות ־ מערך נפרד לאיסוף וסילוק.
* זרמים רעילים- איסוף ואחסון נפרדים (כולל בוצות ממתקני טיפול קדם). הובלה לרמת חובב, באחריות המפעל.
* ניקוז מי גשם- ממשטחי אחסון של חמ״ס למתקן טיפול קדם (יש למזער כמויות נגר כאלה). הפרדה מוחלטת בין מערכת נגר מי גשם למערכת הביוב.
3) תמלחות: מפעלים יקימו מערכים נפרדים לאיסוף וסילוק תמלחות מריענון מרככי מים. לא תותר כניסתם לאתר של מפעלים שהינם צרכני מלח גדולים כחלק מתהליך הייצור (משחטות, מצבעות טקסטיל, מכבסות, ייצור סבונים).
4) מתקני טיפול קדם בתחום המפעלים:
* מתקנים עיליים בלבד,
* מתקנים יוצבו על גבי משטחי בטון ויוקפו במאצרה.
* לא יוקמו מעקפים.
* שטח המתקן יהיה מקורה.
* יוקם בור איסוף לתשטיפים ו/או נוזלים במקרה של תקלה במערכת.
5) אחסון דלקים במכלי צובר:
* עדיפות למכלים עיליים בתוך מאצרות אטומות, בנפח 110% לפחות מנפח המכל.
* מי נגר גשם (מכלים עיליים) יטופלו במתקן להפרדת שמנים לפני הזרמה למערכת הניקוז.
* מכלים תת-קרקעיים יותקנו בתוך בורות אטומים (בטון מצופה יריעת איטום). יותקנו מערכות ניטור ובקרה להתרעה על דליפות.
* מכלים תת-קרקעיים יצוידו בהגנה קטודית.
יש לקבל אישור המחלקה הממונה על שמירה על מקורות במים מזיהום בדלקים שבנציבות המים, קודם להקמת מכלים לאחסון דלקים (עילי ותחתי).

איכות סביבה

זיהום אויר ע"פ תכנית: ג/7958

תידרש התקנת אמצעים תכנוניים וטכנולוגיים הטובים ביותר למניעת פליטה לאוויר של מזהמים וריחות מכל מקור שהוא ועמידה בתקנים ובהוראות הקיימים ואשר יעודכנו מעת לעת. איכות האוויר הסביבתית תימדד מחוץ לגבולות אזור התעשייה וסכום הפליטות של כל המפעלים לא יעלה על הרמות המותרות.
1) תקני פליטה: על פי TALUFT86, עד לקביעת תקני פליטה ישראלים.
2) תקנים סביבתיים "תקנות למניעת מפגעים (איכות האוויר), התשנ״ב -1992״.
הכוונה למזהמים "ייחודיים" שניתן לשייכם למפעלים מוגדרים.
לגבי מזהמים "כלליים", דוגמת SO2, NOx חלקיקים, ייושם עקרון הבועה לכלל פארק התעשייה.

רעש ע"פ תכנית: ג/7958

עמידה ב- ״תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש״ן - 1990". לצורך העניו מבנים בשטחים בתכנית המיועדים לתעשייה עתירת ידע ואזור ציבורי ומסחרי יחשבו ל- ״מבנה ד", ויחולו עליהם תקני הרעש הרלוונטיים, כפי שמפורש בתוספת הראשונה בתקנות. בכל מקרה שהפעילות עלולה לגרום ל- ״רעש בלתי סביר" (כהגדרתו בחוק) יידרש תכנון אקוסטי ונוהלי הפעלה שיבטיחו עמידה במפלסי רעש המותרים כדין.

חומרים רעילים ע"פ תכנית: ג/7958

א. אחסון חמ״ס- קביעת הכמות המכסימלית המותרת לאחסון מבוססת על מכפלת שישה מקדמים כדלקמן:
K1+k2+k3+k4+k5+k6 = Qx
K1- מקדם רעילות (TLV או DL50 הערך הנמוך מהשניים).
K2, K3 - מקדמים פיסיקליים (לחץ אדים, נקודת הבזק ועוד).
K4- צורת וסוג האריזה (ערך 100 ־1).
K5- מספר האתרים במפעל בהם מאוחסן החומר.
K6- מרחק מהמפעל לאזור מגורים הקרוב (בנוי ממכפלת מקדמי הפיזור xy במצב יציבות F במשוואת פסקוויל).
עקב רגישות הידרולוגית של האזור, יש לתת תשומת לב מיוחדת לתכנון, הקמה ותחזוקה של אתרים לאחסון חמ״ס (חומרי גלם, חומרי דלק, תמיסות תהליך, כימיקלים, שפכים ועוד).
1) יש למנוע (ככל האפשר) התקנת מכלים תת־ קרקעיים.
באם בלתי נמנע - יש לדאוג לאיטום הבור לתוכו מוכנס המכל (בטון או יריעות HDPE). מכלי ברזל יצוידו בהגנה קטודית (או לחילופין דופן כפולה).
2) מכלים עיליים יבנו בתוך מאצרות מבטון שימנעו התפשטות לסביבה של חומרים במקרה של נזילה, שפיכה או פריצת המכל - נפח המאצרה יהיה לכל הפחות 110% מנפח המכל.
3) יש לצמצם למינימום אפשרי, שטחי אחסון לא מקורים, ובכך להקטין כמות הנגר שתיווצר משטחים אלו.
4) יש להפריד בין חומרים לא תואמים מבחינה כימית. להבטחת עמידת מפעל בתנאי הכניסה שהוגדרו לו, יוקם ויופעל ע״י מנהלת האתר מנגנון פיקוח ייעודי לפארק התעשייה. כמו כן תתכן הגבלה על תוקף רישיונות עסק שיינתנו למפעלים מסוימים במגמה ליצור פרק זמן בו תבחן מידת עמידתם בתנאים סביבתיים שהוגדרו.

הנחיות סביבתיות ע"פ תכנית: ג/7958

א. כל מפעל המגיש בקשה ראשונית יידרש למלא שאלון למפעלי תעשיה לתכלית מניעת זיהום סביבה.
ב. הועדה המקומית רשאית לדרוש חוות דעת מקצועית ו/או כל מסמך בדבר השפעות סביבתיות צפויות, לרבות "תסקירי השפעה״ כהגדרתו בחוק, ממפעל או מכל שימוש אחר, כאשר לדעתה ו/או לדעת רשות מוסמכת הפעילות המבוקשת עשויה ליצור מפגעים סביבתיים או לחרוג מהוראות דיני איכות הסביבה. הועדה המקומית בהמלצת הרשות המוסמכת לנושא איכות הסביבה רשאית להגביל, לאסור ולסרב לכל פעילות בהתאם לממצאי המסמך הנ״ל.

עודפי חפירה ע"פ תכנית: ג/7958

לא תותר שפיכת עודפי עבודות עפר לתוך השטחים הציבוריים הפתוחים. בתום הבניה יסולק כל חומר עודף, פסולת בנין ודרדרת אבנים מהשטחים הנ״ל לאתרים המאושרים ע״י הרשות המקומית ובשום אופן לא יושארו בשטח.

ריח ע"פ תכנית: ג/7958

לא תותר כניסתם לאתר של מפעלים שהינם בעלי פוטנציאל ליצירת מטרדי ריח.

איכות אוויר ע"פ תכנית: ג/7958

מערכות ניטור ובקרה: א. מפעלים שיקבע עבורם הצורך בכך, בהתאם לתהליכי ייצור ו/או שימוש בחומרי דלק, יבוצעו בדיקות תקופתיות בארובות לקביעת עמידה בתקני פליטה. ייבדקו סרטי רישום של מערכות בקרה קציפות (לדוגמא: מדי עכירות בארובות).
ב. בהתאם לסוג וכמות המפעלים שיפעלו באתר והערכת פוטנציאל הזיהום מפעילות כלל המפעלים, יישקל הצורך בהקמת מערך ניטור סביבתי:
* מספר תחנות ניטור.
* מיקום תחנות ניטור.
* משך זמן הפעלה של כל תחנה(תתכן תחנה ״ניידת״ שתוצב באתר למשך מספר חודשים ותועבר מאתר לאתר).
* פרמטרים לניטור.
הצורך בהקמת מערך ניטור סביבתי, ומבנה מערך זה, יקבע על ידי מנהלת האתר בשלב מאוחר יותר תוך התייעצות עם גורמים מקצועיים מוסמכים (שרות מטאורולוגי, משרד איכות הסביבה, א.ע. חיפה לאיכות הסביבה). כל זאת כאמור, לאחר אכלוס הפארק וקבלת מידע על המפעלים הפועלים בו ופוטנציאל הפליטות שלהם.
- פיקוח על פעילות תקינה של מערכות הניטור - הן בתחום המפעלים והן של מערכות אזוריות באחריות מנהלת האתר, שלצורך כך תפעיל גוף חיצוני מקצועי שיאושר ע״י הרשויות המתאימות (משרד איכות הסביבה, נציבות חמים). כמו כן יבוצע ניטור ומעקב שוטפים אחר אלמנטים נקודתיים דוגמת: * רעש סביבתי - ביצוע מדידות רעש בהתאם לצורך.
* פסולת רעילה־ מעקב אחר אחסון בשטח המפעלים, משלוח לרמת הנגב.
* אחסון חומרים־ בדיקת אזורי אחסון, מלאים, שינויים בסוג הכימיקלים וכו'.

מי תהום ע"פ תכנית: ג/7958

מערכות ניטור ובקרה: א. בקורות תקופתיות של מובילי השפכים המרכזיים, מתקן מרכזי לטיפול בשפכים.
ב. בקורות תקופתיות של מתקני טיפול קדם במפעלים: ניקיון, נזילות, אחסון ריאגנטים ובוצות.
ג. דיגום שפכים ממפעלים, בתדירות של אחת ל-3 חודשים לפחות(תלוי בסוג המפעל, ספיקת שפכים). יבוצעו דגימות מורכבות. לצורך כך תרכוש/ תשכיר מנהלת האתר דוגם שפכים אוטומטי.
ד. דיגום תקופתי של הקולחים ממתקן הטיפול המרכזי וממאגר הקולחים. סריקת מתכות (ICP) ומזהמים לא קונבנציונאליים אחרים יבדקו אחת ל-6 חודשים.
ה. מומלץ לקדוח באר ניטור בקרבת אתר פארק התעשייה, מדר'- מז' לו (במורד הזרימה של מי התהום).
מיקום הקידוח יבוצע בתאום עם נציבות המים (השרות ההידרולוגי).
מי הבאר ידגמו אחת לשישה חודשים לבדיקת נוכחות מזהמים.
אנליזות מומלצות :
* PH * מתכות (ICP)
* צח"כ (COD) * חומרים אורגניים (GC-MS)
* צח"כ (BOD) * כלורידים
באר זו תשמש אינדיקטור לזיהום פוטנציאלי של מי תהום שמקורו בפארק התעשייה. כמו כן ימשך מעקב אחר איכות מים במעיינות חוגה וחסידה, כפי שמבוצע כיום (שרות הידרולוגי).
- פיקוח על פעילות תקינה של מערכות הניטור - הן בתחום המפעלים והן של מערכות אזוריות באחריות מנהלת האתר, שלצורך כך תפעיל גוף חיצוני מקצועי שיאושר ע״י הרשויות המתאימות (משרד איכות הסביבה, נציבות חמים). כמו כן יבוצע ניטור ומעקב שוטפים אחר אלמנטים נקודתיים דוגמת: * רעש סביבתי - ביצוע מדידות רעש בהתאם לצורך.
* פסולת רעילה־ מעקב אחר אחסון בשטח המפעלים, משלוח לרמת הנגב.
* אחסון חומרים־ בדיקת אזורי אחסון, מלאים, שינויים בסוג הכימיקלים וכו'.

שלבים

שלבי ביצוע/תקפות התכנית ע"פ תכנית: ג/7958

א. בכל שלב חייבת להיות שלמות בכל הקשור לתנאי ההפעלה. לא יוצאו היתרי הבניה, אלא אם המנהלת נתנה את המלצתה ו/או אישרה את בקשת ההיתר בוועדת משנה של הועדה המקומית.
ב. התכנית תבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה כחרק. שלבי הביצוע של הפקעות השטחים הציבוריים תוך 5 שנים.
ג. תחילת ביצוע התכנית, תוך שנתיים מאשור תכנית זו.
ד. לאחר פרסום להפקדה, ניתן יהיה לאשר ולבצע עבודות עפר בתחום התכנית.
ה. התחלת העבודות באתר מותנת בסיום עבודות התחברות בצומת כביש הגישה לפארק ולקיבוץ שדה- נחום ע״ג הכביש הארצי מס 71, והקמת כביש הגישה החליפי לקיבוץ שדה נחום.

הפקעות, איחוד וחלוקה

איחוד וחלוקה ע"פ תכנית: ג/7958

ניתן יהיה לאחד או לחלק מגרשים לצורך הגשת היתר על חלק ממגרש או על מספר מגרשים כל זאת מותנה באישור הועדה המקומית ובחישוב המנהלת.
א. חלוקת השטח תעשה על פי המסומן בתשריט. תותר חלוקת המגרשים לפי הצורך, באישור הועדה המקומית והמנהלת עפ״י תשריט חלוקה בתנאי ששום מגרש לא יהיה קטן מ- 1000 מ״ר וכל הוראות התכנית יחולו עליו.
ב. במקרה ומפעל אחד יבנה על שני מגרשים או יותר, יבוטלו קווי הבניין הפנימיים ותתאפשר בניה על הגבולות הפנימיים בין המגרשים כאשר אחוזי הבניה יחושבו עפ״י סה״כ שטח המגרשים, עפ״י חלוקה כנ״ל, ובאישור הועדה המקומית והמנהלת.

הוראות לבניה, תעודות ונספחים

תכנית גימור ופיתוח ע"פ תכנית: ג/7958

לא יינתן היתר בניה אלא בהתאם לתכנית פיתוח ובתנאי שניתנה המלצת המנהלת. התכנית תכלול את הנושאים הבאים: שבילי גישה, חניה, שטחי פריקה וטעינה, מערכות ומתקנים של תשתיות: מים, ניקוז, טיפול וסילוק שפכים, פסולת, אנרגיה ותקשורת, עיצוב החזית: תיאור גימור המבנים, גינון, קירות תומכים, גדרות, תאורה ושילוט.
התכנית תוכן על רקע מפה טופוגרפית, תכנית למתן היתר תיעד לפחות 30% משטח המרווח הקדמי לגינון.

תנאים למתן היתר בניה ע"פ תכנית: ג/7958

א. לא יוצאו היתרי בניה בתחום המגרשים השונים עד אשר תוגש לכל מגרש תכנית בינוי בקנה מידה 1:100 אשר תראה את הפיתוח הסביבתי של המגרש, השתלבות מערכות ההנדסיות שלו במערכות הכלליות, העמדה וגובה המבנים במגרש, כניסה למגרש, חזיתות וחתכים. ממערב לקו החשמל כל בניה מעל 12 מי וכל מתקן, אנטנה, או כל גוף דקיק יידרש באישור משרד הביטחון. כמו כן תוגש תכנית ביוב שתציג את הפתרון הנאות לאיסוף טיהור וסילוק שפכים. תכנית הביוב תכיל את ההוראות הבאות:
- הבטחת מתקני התשתית כך שלא יזהמו את מי התהום ואת המים העיליים.
- הבטחת תנאים לפתרון במערכת מקומית והשתלבות במערכת האזורית.
- אפשרות לשימוש חוזר בקולחים לאחר טיהור.
- תנאים לחיבור מפעלים קיימים ומתוכננים למערכת הביוב לרבות קדם טיפול במידת הצורך, בתחום שטח המפעל.
־ לא יופעלו תעשיות ומלאכות, לרבות תהליכי הייצור השונים, אלא לאחר הקמת והפעלת מערכות התשתית בכלל ומערכת הביוב בפרט.
ב. היתרי בניה למבנים יינתנו רק לאחר השלמת תכניות מפורטות לפתרון הביוב ואישורן ע" י נציגי משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה.
התכניות תכלולנה שלבי ביצוע שיבטיחו כי פתרון הביוב יבוצע בד בבד עם ביצוע עבודות הפיתוח והבניה.
א. המבקש היתרי בניה לתעשיות ומלאכה יצרף לבקשתו מסמך המתייחס לאיכות הסביבה שיאושרו ע״י המשרד לאיכות הסביבה ובו:
א־1 פירוט השטחים ו/או השימושים השונים בתחום המפעל הכוללים:
שטחי ייצור ומתקנים בתוך מבנים סגורים ובשטחים פתוחים מבני שירותים ומנהלה, שטחי אחסנה סגורה ופתוחה, סידורי טעינה ופריקה, נתונים על האלמנטים כמפורט להלן:
א-1-1 שפכים: כמויות מרביות לפי הרכב וסוג לפרקי זמן.
א-2-1 פסולת מוצקה: כמויות של פסולת לתקופת זמן, סוג והרכב,
שמקורה בתהליך ייצור ובשירותים נלווים.
א-3-1 חומרים רעילים ומסוכנים: כמויות מרביות לפי סוגים והרכבים של החומרים הנ״ל.
א־1־4 רעש :מידה מרבית כוללת של רעש שיוקרן אל מחוץ לתחום המגרש, במונחים של דציבילים.
א-5-1 איכות אויר: שיעורים מרביים לפליטות מזהמים מכל מקור שהוא, בתחום המגרש.
א-2 פירוט הפתרונות ההנדסיים של המערכות ההנדסיות כך שתעמודנה בתנאים הקבועים.
ג. למסמך תצורף חוות דעתו של יועץ מקצועי מוסמך בנושא איכות הסביבה מטעם היזם, המאשרת את נכונות הנתונים והפתרונות.
ד. הועדה תעביר את המסמך לקבלת אישור המשרד לאיכות הסביבה.
ה. הועדה תדון בבקשה רק לאחר קבלת המסמך מאושר ע״י המשרד לאיכות הסביבה בעת מתן הערות ותנאים להיתר.
ו. לא יוצא היתר בניה למפעל אשר פסולתו רעילה, אלא אם כן טופלה פסולת זו על פי החוק ובהתאם להוראות איכות הסביבה.
ז. במסגרת הפתרונות והתכניות הנ״ל, על המתכננים לתת פתרונות, אשר יתקבלו על הרשויות הנ״ל, למקרים בהם יהיה כשל של אחת או יותר מהמערכות ההנדסיות המתוכננות.
ח. התנאים והמגבלות לפי סעיף זה ייקבעו טרם הוצאת היתר בניה, על סמך בדיקה סביבתית ובתאום עם היחידה לאיכות הסביבה ברשות המקומית ו/או המשרד לאיכות הסביבה.

עיצוב נופי ע"פ תכנית: ג/7958

א. בשלבי תכנון מתקדמים יותר יצורף אדריכל נוף לצוות התכנון של פארק התעשייה שיטפל באלמנטים החזותיים הקשורים בפיתוח האתר: עבודות עפר,
מסלעות, נטיעות וכו'.
ב. בתקנון התכנית נקבע הצורך בהגשת תכנית מפורטת לפיתוח השצ״פ הנרחב החוצץ בין השטחים התעשייתיים לאתר העתיקות הכלול בתכנית.
ג. מוערך בשל השיפועים הנתונים והאופי האחיד של האתר שמאזן עבודות העפר (חפירה, מילוי), יהיה אפס.
ד. תקנון התוכנית קובע קריטריונים לבחינת תכניות של מבנים/ מפעלים בכל הקשור לחזות: חומרי מבנה, גודל מבנים, אלמנטים "בולטים"
(ארובות, מגדלי קירור, סילויים לאחסון חומרים וכו').
ה. המנהלת תהיה אחראית לתחזוקת השצ״פ ולהטיל את הוצאותיה על המשתמשים או מי מהם.
ו. גידור חיצוני לאזור התעשייה יהיה גידור אחיד בהתאם לנספח פרטי פיתוח.

מגבלות בניה ע"פ תכנית: ג/7958

בשל נתוני האתר מוערך שהכוון היחיד, ביחס לאתר, בו יתכנו שינויים בייעודי הקרקע בעתיד הינו מערב. מגבלות בכוונים אחרים:
א. צפון - נחל יששכר.
ב. מזרח - אתר עתיקות, מצוק.
ג. דרום - מגבלות מרחק מבסיס צבאי.
לפיכך, אין צורך בקביעת מגבלות על שימושי קרקע שסביב האתר בכוונים אלה.

הוראות מיוחדות ע"פ תכנית: ג/7958

מפעלים/יזמים המבקשים להיכנס לפארק התעשייה יעברו תהליך מיון ואישור ע״י המנהלת בו בין היתר יינתן משקל גדול לאלמנטים הסביבתיים של המפעל. תהליך המיון יבוצע ע״י ובאחריות הועדה המקומית לתכנון ובניה והמנהלת. ההוראות שייושמו לגבי המפעלים יתבססו על חוקים ותקנות קיימים ו/או מוצעים.

מנהלת האתר ע"פ תכנית: ג/7958

א. העיקרון המנחה בקביעת ההוראות הוא הטלת האחריות לכל הפעילויות הקשורות בפארק התעשייה המוצע בשלוחת צבאים - אכלוס, קביעת תנאים, פיקוח על הקמה, פיקוח שוטף בזמן פעילות, מתן שירותים כלליים, פעילות תחזוקה בתשתיות, פעילויות ניטור ובקרה - על מנחלת האתר. מנהלת האתר תוקם קודם לביצוע הפעולות הקשורות בהקמת הפארק עצמו, ובכך יינתן לווי צמוד להקמת הפארק, לרבות ההיבטים הסביבתיים.
ב. גודלו של פארק התעשייה, מספרם הרב של המשתמשים, הקשיים שבניהול פארק התעשייה והצורך בניהול מרכזי מחייבים כי הפארק ינוהל ע״י המנהלת.
ג. המנהלת תרכז את כל פעילות הפיתוח, הרישוי והניהול של פארק התעשיות.
ד. המנהלת, באמצעות חברת הדירקטוריון שלה ו/או חברי ועדה שתמונה מבין חבר הדירקטוריון שלה, תשמש כוועדת משנה של הועדה המקומית.
ה. הועדה המקומית לא תהיה חייבת (אך תהיה רשאית), לקבל את המלצתה של המנהלת, אך במקום בו נדרשת המלצת המנהלת לא יינתן אישור או היתר (לרבות בכל הקשור בשימוש חריג או הקלה), אלא אם ניתנה לכך הסכמה והמלצת המנהלת.
ו. המנהלת תאוגד באישורו של שר הפנים ותהיה כפופה לכללים ולהוראות התקנות החלות ביחס לתאגידים עירוניים, כפי שינהגו מעת לעת.
ז. המנהלת תהא רשאית לחייב את המשתמשים, כולם או חלקם, בהוצאותיה הסבירות בביצוע מטלותיה.

רישיון עסק ע"פ תכנית: ג/7958

יכלול את הנדרש ממפעלים ויחולו עליו מגבלות לגבי אכלוס מפעלים ושימושים ובלבד שלא יגרמו לחריגה מן ההוראות והתנאים למניעת מפגעים סביבתיים עבור כל מבנה. לפיכך, יש לוועדה מקומית, בהמלצת הרשות המוסמכת לענייני איכות הסביבה ובהמלצת המנהלת, הזכות לסרב או להגביל כניסת עסקים למבנים מסוג זה, אם הצטרפותם למבנה תגרום לכך שכל הפעילות במבנה תחרוג מן ההוראות והתנאים בנושא איכות הסביבה.

הוראות תפעול ע"פ תכנית: ג/7958

א. בשלב הקמת מפעל - תכנון והקמת מתקני קדם טיפול בשפכים יעשה במקביל לתכנון ולהקמת קווי יצור.
ב. מפעלים יכינו ויגישו תכניות ל- ״מקרים ותגובות" - תרחישי תקלות וטיפול בהם.
ג. תכנית תקלות ותגובות תוכן ע״י המנהלת ו/או הגורם האחראי לקווים ציבוריים ומתקן הטיפול המרכזי.
ד. המפעלים יתחייבו להודיע לרשות והמנהלת על כל שינוי: בתפעול, תהליכי יצור ו/או חומרי גלם.
ה. הרשות המקומית ו/או המנהלת תפעיל מערך אחזקה שיוודא תקינות צנרת איסוף והולכת שפכים במערכות הציבוריות (בדיקה חזותית ומאזני מים/
שפכים ועוד), יתכן דרך קבלן.
ו. כימיקלים שנשפכו עקב תקלות, תאונות וכו' לא ישטפו במים, אלא ייספגו ע״י חומרי ספיגה מיוחדים ויפונו לרמת חובב ־ לאתר הפסולת הרעילה.
ז. אמצעים בהם תצויד המנהלת לטיפול ב -״אירועים״:
- חומרי ספיגה.
־ חביות אחסון מיוחדת.
- שרוולי עצירה.
־ כימיקלים לנטרול (סיד וכו').
- אמצעי פתיחת שוחות ושחרור סתימות.
ח. כיבוי שריפות - עדיפות לכיבוי באמצעים ״יבשים״. התייחסות לחומרים שאריתיים מכיבוי שריפות (אפר, אבקה, בוצה) כחמ״ס.

היטלים ומסים

היטל השבחה ע"פ תכנית: ג/7958

היטל השבחה יוטל כחוק.